业绩持续稳增亚洲城手机网页登录,蛇口格局正

规模扩张增速显著;三大业务板块联动,打造蛇口4.0模式。2017年公司房地产销售金额为1127.79亿元,同比增长52.54%,2018年销售目标1500亿元,同比增长33%。公司社区、园区、邮轮三大业务板块协同发展,聚焦区域,深耕城市,打造“蛇口4.0”模式,港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。社区业务盈利能力显著增强,2017年毛利率38.43%,同比增长19%;产业园区业务通过政企合作已实现重庆、天津等多地复制;邮轮板块致力打造创新型4.0版本母港建设模式,先发优势明显,未来上升空间大。

招商局旗下旗舰企业,资源禀赋凸显

    风险提示: 房地产政策风险,前海土储权益变动风险。

    风险提示:公司销售结算低于预期;政策调控不断收紧;融资成本大幅上升。

    2017年公司商品房销售额为1127.79亿元,位列百强房企第14位。2018年公司销售目标为1500亿元,考虑到公司2018年可售货值达2660亿元,去化率只要保持在56%即可顺利完成目标。公司近年来一直保持较强的拿地力度和较高的拿地质量,截至2017年年末公司土地储备面积超过2300万方,长三角、珠三角和京津冀三大城市群占据总量的59%,土储较为优质。从成本来看,近年来融资利率不断走高的大环境下,2017年公司平均融资成本为4.8%,显著低于行业水平。此外,公司2017年正式实施项目跟投制度,进一步保证了公司的规模扩张。

    估值与盈利预测:鉴于公司一二线土储占比近90%,前海、蛇口、太子湾三大片区拥有511万方丰厚土储,价值丰厚;盈利能力稳定,2017年ROE19.6%,同比提升1个百分点,净利润率16%,同比提升1个百分点;财务结构稳健,净负债率59.7%,融资成本较低(4.8%),高分红(2017年分红率7.3%)等优势。我们预计公司2018至2020年可实现净利润144亿、202亿、8亿,对应2018-20年PE分别为11.5X、8.2X、7X,给予公司推荐评级。

    投资建议:根据我们的测算,公司每股RNAV为37.72元,较目前股价折价40%。我们预测公司2018-2020年归母净利润164、209、275亿元,对应EPS为2.08、2.65、3.48。给予“推荐”评级。

    首次覆盖给予“增持”评级

    全年房地产开发业务税后毛利率29.2%,较去年同期增加7.2%个百分点,毛利率大幅提升,主要受“双玺”等项目结转毛利率较高带动导致(深圳地区毛利率48%)。展望2018年,我们判断,公司高企的预收账款(550.6亿元,同比 5%),以及计划竣工面积36%的增速,将继续保障公司2018年业绩稳增长态势。 销售持续高增长,可售建面近3800万方。报告期内,公司实现签约销售额1127.8亿元,同比增长52.5%,跨入千亿台阶,位列房企销售排行榜第14,销售面积570万方,同比增加21%。2018年1-2月,公司实现销售金额189.1亿元,同比提升19%。参考年内新开工面积1066万方( 39%),以及大量一二线城市项目布局,预计年内1500亿( 33%)销售目标达成是大概率事件。

    土储丰富、货值充足,多元化拿地助力公司发展。2017年底公司土储2300 万方(全口径超3000万方),59%位于长三角、珠三角、京津冀三大都市圈。2018年总可售货值2650亿元,新增货值2090亿元。公司在粤港澳大湾区土地储备丰厚,有望得益于大湾区红利。公司2017年拿地金额占销售额的78%,快速扩张决心强烈。收购招商漳州获取近800万方土储,除此之外潜在土地储备包括昆钢、武钢、中外运长航等。

    前港-中区-后城,协同优势逐步显现

全年业绩稳增长,毛利率受深圳项目结转影响提升7.2%。报告期内公司营收实现754.5亿元,同比增长18.7个百分点,结转面积435万方,同比提升1.6个百分点,营收大幅增长主要受结转项目单价提升导致。归功于用因持有外币借款产生的汇兑收益提升,期间财务费同比降低41%,归母净利润实现122.2亿元,同比增长27.5%。 其中社区开发运营园区开发运营邮轮产业的营收占比分别为91.5%7.7%\0.8%,较2016年相比,公司社区板块占比提升3个百分点,邮轮产业小幅提升0.2%个百分点。分区域来看,受上海、宁波、杭州、南京等项目大额结转导致,2017全年华东区域占比由20%提升至33%;华北和华南则因结算结构导致区域占比下降7-12个百分点。

    激励机制丰富,盈利能力较强,融资优势凸显。公司全面实施股权激励、员工持股计划和项目跟投机制充分调动员工积极性,目前项目跟投已覆盖17个城市,落地金额突破1.16亿元,盈利水平有望得到保障。2017年公司ROE、净利率分别为17.9%、19.9%,均处在行业前列。公司融资渠道多元化,2017年平均融资成本4.8%,远低于行业中大部分公司。

    招商局蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。2015年12月,招商蛇口吸收合并招商地产重组上市,之后公司营业收入和净利润均保持高速增长。近年来,集团内资源整合动作频频,加强了对内的资源互补。凭借母公司雄厚的综合实力,招商蛇口在行业竞争中优势显著。

    公司借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验,正在积极通过与当地政府合作,参与或主导地方产业新城项目的开发建设。报告期内,产业新城项目的拓展进入快车道,相继落地武钢项目、招商蕲春项目、北京通州台湖项目、苏州金融小镇项目、常熟琴湖项目、揭阳滨海新区项目。此外,公司在深圳、北京、上海分别成立产业研究分院,就各地产业政策、产业生态发展进行深入研究,为公司未来园区产业聚集提供支持。

    公司主营业务为社区开发、邮轮产业建设、园区建设。邮轮与园区业务板块尚在建设初期,2017年公司邮轮产业建设业务板块实现收入5.95亿元,同比增长75.05%,成为公司增长最快业务。园区板块积极拓展“蛇口模式”,实现营业收入58.14亿元。社区开发板块实现营业收入690亿元,在公司主营业务收入中占比最大。公司主打“前港-中区-后城”的发展模式,通过三大业务的有机融合,实现协同发展。

    “前港-中区-后城”模式成熟,产城联动进展加速。公司以邮轮港区带动园区发展,从而推动社区升级,三大业务板块交叉运营、相互促进。其中社区板块是营收主力,2017年贡献占比%。园区板块立足深圳,向全国复制,受惠于蛇口自贸区和珠三角都市圈建设,存在较大发展空间。邮轮板块经济产值高,公司前瞻布局五大港口,成为邮轮母港最大运营主体,2017年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度,全年累计引轮109艘次,覆盖全球Top5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。未来,公司将建设为具有全产业链的复合拉动模式,实现三大业务联动发展。

    风险提示:房地产销售不及预期风险;多元化发展不及预期等。

    土储方面,公司新增土地储备计容建面1023万方,其中权益面积594万方。并购项目获得突破式增长,昆钢、天津汤城、南通中外运等项目接连落地,截至目前,公司旗下房地产开发项目累计未竣工建面3373万方(不含前海、太子湾、蛇口项目),权益比例64%,考虑公司账面已完工项目存货249亿元,预计公司目前可售项目建面近3800万方,一二线城市占比近90%。此外,公司在前海、蛇口、太子湾三大片区拥有511万方丰厚 土储,且具备丰富的城区和产业新城综合开发经营,未来增值空间巨大。

    首次覆盖予以“增持”评级。我们预计2018-2020年公司主营业务收入分别为912.14、1102.19和1342.58亿元,净利润有望达到145.65、177.43和213.88亿元,EPS分别为1.84、2.24和2.71元/股,对应PE分别为10.06、8.25和6.85倍,公司未来几年业绩有望保持高增长,有持续看点。

    融资成本优势突出,实力布局租赁市场。报告期内,公司顺利发行50亿元中期票据、150亿元公司债,且在资金成本上拥有显著优势,全年整体资金成本4.8%,较去年仅提升0.3个百分点,在行业内保持较大优势。此外,公司已在深圳布局1.3万套长租公寓产品,形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线,并获批交易所首单长租公寓CMBS,发行额度60亿元,以及携手建行完成银行间市场首单长租公寓ABN,产品注册额度亿元。目前公司在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成长租公寓的多个项目正在同时推进,计划以三年的时间实现品牌全国布局。

    低成本 优土储 跟投千亿之上再谋扩张

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