追求公平连串报告之八,三四线楼市温度能承继

  从销售额排名前四的标杆房企中,也可以观察到三四线城市或将成为房企竞争的主战场。近半年碧桂园成为三四线城市土地市场的最大赢家,万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。

回想三四线楼市曾经因盲目扩张,楼市库存成了一个大问题,有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地。因此,自2015年11月以来,中央就提出了地产去库存策略,那么,这一波三四线城市的楼市升温,从去库存效果方面表现如何?

    二线“万人摇号”,限价抑房价,房荒限成交。二线土地供应不弱。受益于区域规划提振的三亚和北海,以及调控偏松的乌鲁木齐、青岛等二线拿地同比高达2-6倍,溢价率高达30-220%。但部分热点城市一二手房倒挂严重,“高地价,限房价”影响开发积极性,商品房有效供给不足。人才争夺战愈演愈烈,二线力度最强,抢人力度跟房价放缓幅度成正比,而与人口变化关系不大。

  除此以外,一些城市如湖北黄石、山东泰安等地,由于当地政府对省内经济圈的战略发展布局而受到开发商青睐。以泰安为例,受访开发商表示,尽管目前泰安库存量仍旧较大,但其被列为“大济南”战略布局重点之一,开发商正积极寻找土地资源。

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    在“房住不炒”背景下,目前火爆的2.5线和2.7线调控或趋严,下半年全国房地产开发投资总体上缓慢回落,全年增速或为5-8%。看远一点,人口结构变化叠加监管和长效机制的影响,楼价或有下行空间。

  哪些三四线城市受青睐?

不过,三四线楼市房价和火热度能延续多久?后续是否能得到更多支撑?这也是很多投资者担心的问题。据有关专家计算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例,得出截至2017年上半年,居民的购房负担率已达83%,也就是说超过8成的收支结余用于买房。当地房价是昙花一现还是有所支撑,与当地居民收支结余能否提升、工业盈利能力都有很大关系。此外,棚改政策在2020年之后是否会放缓?棚改资金能发放到何时?也是一个值得关注的重要因素。

楼市调控效果逐步显现,金融周期见顶转向,楼市大周期一去难返,但调控由“一刀切”模式进入“因城施策”阶段,楼市亦由“同步时代”进入“异步时代”。限购限贷升级加码,全国28个省(市)80余城加入“五限”,今年全国各项房地产调控已超过160次,但各地调控力度不同,逐线趋松。一线与二线调控最严,受限城市比例达100%和92%,2.5线(卫星城)达88%,2.7线(都市圈)和三线受限较少,仅有22%和11%的城市进行调控。

  同样情况也出现在珠三角地区。港珠澳大桥开通、深中通道以及城际轨道的建设,使得广深辐射区域进一步扩大。东莞、惠州、中山、佛山、清远等多个三线城市去库存效果显著,目前库存去化期均已降至8个月或以下。进入3月,随着新推楼盘量的加大,各地成交量明显大幅回升。

拉动去库存效果明显

    三线受调控不严、二线火热外溢、以及棚改影响,各项指标好于一二线,但弱于2.5和2.7线,内部分化较大。

摘要:三四线城市房地产调查:开发商拿地面积逐步扩大 钟正生 2017年1-2月全国商品房销售面积同比增速升至23.7%,此前成交转冷的30个大中城市增速也有所回升,其中三、四线城市表现尤为突出,一度被市场寄予希望。但全国两会后,多个城市房地产调控继续加码。在此...

一些城市还在2018年春节前后加紧调控。2月11日,海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理;13日,山东淄博市发布房地产调控政策,提出部分区域实施限房价、限转让。

    2.5线、2.7线是调控洼地,一二线外溢需求叠加棚改货币化,楼市火爆。出清周期各线中最低,房价增速与投资增速各线最高。大房企纷纷涌入拿地,四大龙头房企在2.5和2.7线的拿地比例从2016年的24%上升到2017年的40%,个别房企从0.7%大升至60%。棚改货币化拉动作用总体不大,2013-17年,棚改货币化安置家庭中20.4%为新购住房,仅为全部购房家庭的4.1%。

  梳理2016年度销售额破千亿的12家品牌房企,2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情况后,可以发现这些房企在三四线城市拿地面积占比有逐步扩大的趋势。这与一二线热点城市存量土地下降,房企主动进一步布局三四线城市有很大关系。

据国家统计局数据,2017年年底,全国商品房待售面积为58923万平方米,同比下降15.3%,其中住宅待售面积同比下降25.1%。在最近发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》中,截至2017年年末,全国商品房去化周期接近2012年低位水平。

    在整体“紧信用”的大方向下,开发商融资分化,“偏门严正门松”,小房企难大房企易。开发资金来源累计同比已经由16年初的17%下滑到2%。有息负债中占比20%的非标严重受压,资管、基金通道非标存量去年已经压缩14%,信托通道尽管结构上仍偏好地产,但总量已在压缩。银行对公偏爱大房企,开发贷同比大幅反弹至20%,中长期工业贷款增速只有5%。大房企新融资途径快速发展,资产证券化产品去年发行量同比大增60%,今年前5月年化发行量与去年相当,而今年前5月房企海外发债同比大增5倍。市场集中度大幅提高,CR20销售金额已经上升到33%,全国商品房销售面积同比几乎无增长,但前20大房企销售增速仍高达33%。

  以3月新一轮调控为例,赣州成为中部省份第一个加入限购的三线城市。2015年赣州人口为854.7万(南昌只有530万人),居江西省首位,但城镇化率只有四成多。本地刚需强劲,周边区县进城买房比例加大,房屋库存已经很低。今年市场明显延续了去年的热度。对广西GDP贡献比较大的柳州,库存去化效果也还不错,价格稳中有升,土拍相对活跃。

专家曾于2018年初称:“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化:2017年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市却增加了。"

    一线监管最严,楼市低迷。房地产投资最弱,房企拿地谨慎,房价下滑,出清周期最长,楼市成交量最为低迷。

  三四线城市土地成交持续升温

这两项政策的实施,也意味着,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,进而大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,实则是三四线城市去库存的一项重要手段。

    楼价快速上涨现象得到有效控制,楼市总体上表现平稳,但各地分化明显,一线弱,二线稳,2.5和2.7线火爆,三线分化剧烈。

  1、人口大市、城镇化率低的城市成为三四线去库存主力

三四线房产市场日益升温,那么,对于房企来说又?意味着什么呢?是怎样影响了它们的布局计划?是否获益更多呢?如果获益,哪些房企又是其中的大赢家?

  我们此次访谈了呼和浩特、大庆、抚顺等城市,开发商普遍表示市场平稳,量价波动较小,拿地非常谨慎,大多是政府求着开发商拿地。购房人群以刚需为绝对主力,改善及投资较少。库存仍旧很大,以呼和浩特为例,库存去化期仍需两年,其中大户型和别墅占较大比例。

据中国指数研究院数据,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

  受去年国庆以来一线及热点二线城市房地产调控升级,以及一二线城市存量土地有限等因素影响,三四线城市的房地产市场出现了明显的挤出效应,土地成交量逐步扩大。2016年三四线城市土地成交面积逐步放大,2017年一季度土地成交面积虽有季节性回落,但同比仍有24.7%的高增长。由此可见,三四线土地成交热度不减。

棚改货币化安置在近几年得到了大力推广,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年则进一步跃升至48.5%,2017年这一比例达到50%,按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%。

  3、棚户改造或成三四线城市房地产去库存利器

未来,因城施策、精准调控越来越重要。

  湖南常德进行旧城改造,2017年有5000多户的任务,未来几年还有2-3万户的改造力度。政府对其购房有货币补偿,装修也有一部分补贴,依靠棚改的去化力度在30%左右。

三四线楼市温度能延续多久?

  三四线城市房地产调查:开发商拿地面积逐步扩大

不过,也有投资者提出疑问,若据中国指数研究院数据,三四线城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%,而二线城市业绩贡献比占到了61.2%,是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢?这些二线城市是否包括热点二线城市?较弱二线城市又有哪些?虽然三四线楼市活跃,那么毛利率怎样呢?有业内人士称,从多家规模房企披露的数据来看,一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市。而这些问题值得更加深入地研究。

  在此,我们也梳理了可能的风险点和需求。

除了从销售这一链条终端因素考察,从拿地方面来看,房企们在三四线城市的表现又如何呢?

  去年四季度以来,12家千亿房企拿地中,有58%位于三线城市。按照房地产开发商正常开工、报建、审批流程,拿地到开盘平均6-9个月的周期,这些地块会成为2017年二季度至2018年一季度的入市主力。预计2017年三四线城市推盘量或将多于一二线城市。

其中又有哪些三四线城市最受青睐呢?据克而瑞监测,50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

  综上所述,除三大城市群辐射的城市外,一些城镇化率较低,或人口基数大,或棚改力度大,或GDP增速快的弱三四线城市有潜力成为2017年去库存主力,或受到开发商的青睐。

此外,发放棚改补贴的力度也非常大,有媒体报道称,如温州2017年中提出的棚改补贴政策下,补偿金比原来提升了30%-50%。

  其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置,目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府棚改的推进,这一比例会继续上升。

对于具体房企来说,2017年房企销售冠军碧桂园向来在三四线城市布局广泛,在此轮行情中受益也颇大。据其2017年上半年报告披露,公司超过六成的合同销售额来自三四线城市,达近2000亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。

  2、东北和内蒙当地产去库存压力仍大

不过,棚改货币化安置对销售影响较大,但对投资炒房影响较小。2017年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足2.5%,2016年占3.3%。

  GDP排名居后的河南信阳,人口量近650万,购房者在2016年把2014-2015年的库存几乎去化殆尽,目前库存量只有6个月左右。七成购房者来自信阳老城区,三成来自于附近郊县的年轻人进城购买婚房需求。与信阳类似,河南南阳、湖南常德、湖北襄阳、四川绵阳等人口大市去库存都以本地刚需为主。

虽然整体库存情况有较大缓解,但是,不同城市去库存情况仍然区别较大。在业内看来,当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

  我们调研中发现,全国多个三四线城市为去库存,提供农民进城购房补贴、公积金贷款优惠等各种政策支持。以农民进城购房补贴为例,与三四线城市普遍四五千左右的房价相比,每平方100-200元的补助吸引力非常大。不少受访开发商表示,优惠政策可能透支了不少购房需求,一旦调控政策收紧,购房需求很可能难以为继。

楼市传来最新消息:2018年首月,销售金额前50房企的新增土地面积中,三四线城市占到55%。而从拿地结构来看,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉。那么,三四线楼市温度能延续多久呢?本期,装修网小编就来和大家分享最新的楼市行情吧。

  2、购房需求价格弹性大,购房杠杆快速上升不容小觑

装修网发现2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外,还有一个话题成了大家讨论的大热点,那就是三四线城市飞涨的房价。最近几年,一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点,但与很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是,这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温。

  三大城市群外溢势能加大,去库存成效显著。

由此看来,对于投资者来说,2018年自己家乡房价是否会飞涨,要看看自己所在省份政府发布的新的棚改计划以及央行PSL的增长量。比如2018年,山东省棚改计划最高,达69.9万套。而山东各市中,日照的棚改力度最大,达86000套。除此之外,新疆棚改力度也不小。浙江省2018年共计划棚改改造23.7万套,其中温州占比最高达40%,有92815套。这些城市的房价在2018年会表现如何?在这些城市布局更多的房企将表现如何?对其中上市房企股价又有何影响?值得投资者更多关注。

  三四线城市购房者加杠杆程度不断加大。许多受访者表示,和前几年相比,去年至今全付款比例在持续降低,使用最低首付的比例则在不断增加。以东莞为例,受访者表示15年以前全款付比例接近10%,目前大概只有3%左右。

且就拿地耗资来看,各房企仍然堪称大手笔。中国指数研究院数据显示,2017年全年,碧桂园的拿地金额约为2645亿元,万科约为1844亿元,保利约为1461亿元,恒大约为1319亿元,中海地产约为1152亿元。

  西部省份除了省会城市,下面三四线去库存尚需时日。例如昆明是房企布局最多的弱二线城市之一,去年四季度以来土地成交面积排全国三线城市第五名。贵阳也在节后几次调涨。除此以外的其他西部城市如桂林、大理,成交情况则比较平稳,库存去化尚待时日。

再者,是各个城市随着投资配套的落地及人口的聚集,往往会进入不同的扩张阶段,会出现中心区域迁移升级、高档小区建设。这也吸引了很多居民住房升级,从而刺激了房地产市场。

  大型房地产开发商在三四线城市的品牌外溢效应明显,能极大拉动当地的房地产价格。品牌开发商进驻当地,主攻刚需和改善盘,这对当地中小开发商形成很大冲击,出现“强者恒强”的局面。以贵阳为例,2015年市场均价在4000-5000元/平方米左右,因为恒大等品牌房地产开发商的入驻,部分区域均价目前已经攀升至8000左右。

而在全国所有棚改区中,属于三四线城市的区域就占到87%。这些三四线城市中拿到大量拆迁补偿金的人,成为了房产需求大增的重要推动者。

  由于多条城际轨道的开通,以及城市间公路交通的便利,2016年“9?30”新政对市场的震慑力逐渐消退,长三角城市的辐射效应进一步外溢。以南通为例,目前库存量非常低,“开盘即清盘”现象屡见不鲜,价格同比涨幅在50%左右。距离核心城市较远的常熟、盐城、徐州、绍兴、温州等地,也在今年春节后出现新一波的量价齐涨,目前库存量降至近年来的低位。

这5家房企拿地金额均超千亿元门槛,合计8421亿元,占统计样本50家代表房企的33.2%。它们同时也均是2017年房企销售金额的前十强,碧桂园、万科、恒大更是TOP3。

  (作者系莫尼塔研究首席经济学家,本文基于莫尼塔研究草根调研成果修改而成,莫尼塔研究草根调研组成员包括:钟正生、吴静、成元铭、杨吉)

棚改计划刺激需求

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首先是新增的城镇人口要在城市里安家置业,而三四线城市所在区域往往城镇化率还有较大成长空间。从数据来看,中部地区城镇化率50%-60%,西部地区城镇化率30%-50%,仍有较大成长空间。其次,从人口流动来看,有些地区人口开始回流,且有很多在外工作的人员因大城市房价挤压开始选择返乡置业。从人口流动趋势看,中西部的安微、广西、四川人口已开始出现大规模回流。此外,跨市流动变多,向省内更发达城市流动趋势增长。据国家卫计委发布的《2017中国流动人口发展报告》,近6年,省内跨市流动的比例在上升。

  多个三四线城市大力推动棚户区改造。以三亚、绍兴两市为例。2016年三亚完成改造任务2万多户,2017年棚改计划涉及1.5万多户。政府打算“采取货币补偿、政府收购房源、组织居民自主选购商品房等形式,满足棚户区改造居民多样化的安置需求,打通商品房与棚改安置住房通道”。与2016年三亚全年商品房销量3万套相比,1.5万户棚改不容小觑,势必会给市场带来一大波需求。

而在这些城市中,一线城市因为严格调控,市场已相对降温,二线城市经过一波飞速发展后,也陆续走上限购的道路。而此时,三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球。

  远离“热点”的三四线城市,购房者对价格上涨敏感度较大,消化价格上涨周期较长。随着2016年“地王”在2018年入市,开发商去库存压力更大。以温州为例,温州去年库存去化良好,目前库存量只有6个月左右。2016年本地房企华宏、中梁,外来房企保利、碧桂园的较量大幅推升了土地价格,这些楼盘在2017年高价入市后,去化情况并不理想。同样情况还出现在汕头,汕头年初几个楼盘涨价均因附近“高价地”的推波助澜,但去化情况也不甚理想。

所谓棚户区改造是改善困难居民居住条件一个很重要的手段。棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类,很大部分也就是人们常说的城中村。

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而自2005年首次提出棚改政策以来,我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改,让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年,棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套。而2015年6月,国务院提出棚改三年计划,计划在2015~2017年棚改新开工1800万套。

  我们曾在去年12月随机调研过30多家三线城市开发商,了解到当时三四线房地产市场并没有想象中那么悲观。今年一季度三四线城市房地产的走势印证了我们当时的判断。年后有多个城市房地产价格出现跳涨,本次参与访谈的城市里,有20%的城市房价同比涨幅超过40%(如芜湖、石家庄、惠州、东莞、张家口等地)。

2017年,三四线城市房地产市场相较于全国来说,表现如何呢?

  三四线热度是否可以持续?

出现这种情况的原因是什么呢?有专家认为,这跟逆势拿地土地成本较低有关。虽然土地储备的货值不会在当期销售结算中体现,但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地,土地成本更低,谁屯得越多,未来胜算也许就更大,这也往往是房企弯道超车的决胜之道。

  我们在去年12月的调研中发现,除了三大城市群的外溢效应,很多东中部三四线房地产市场升温,受到一二线城市房价大涨后提前拉动居民购房预期的影响。这在GDP或人口排名当地省份第二第三的城市尤甚。这些城市或人口基数较大,或城镇化率较低,或政府拆迁补贴,或高铁距离核心城市不远等多重因素,使其出现几年难得一见的购房热潮。

三四线楼市升温、房企涌入,也许很多人会疑惑,三四线城市相对来说经济并不发达,对外来人口的吸引力也有限,这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢?这其中有一个非常重要的因素,那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。

  三四线城市房地产持续热销,但是否透支了未来需求,是否可持续?房地产开发商对后市看法不一:库存极低的强三线城市开发商继续看好市场,价格跳涨、捂盘惜售等现象突出;而远离热点的弱三四线城市的开发商则担心市场随时变脸,目前推盘意愿强烈、积极赶工,大多希望趁这波行情尽快出货。

而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨,转而调控房价。在2016年前后,全国100多个城市密集出台政策去库存,包括购房补贴、税费减免等多种形式。而2017年以来,包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市,取消了“购房补贴”政策;山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

  受京津两地房地产调控升级影响,廊坊、唐山等地市场的热度依然延续。廊坊的“房荒”已经持续了几月,土地供应严重不足,制约了开发商下一步投资和开发。今年2月,廊坊在售楼盘价格大幅跳涨。目前,只要有新开盘,基本都能当日清盘,三月限购升级的影响比较有限。唐山也在去年底出现库存告急的情况,目前依然延续这一现象,在售楼盘价格不断上涨。

房企在三四线“攻城略地”

  2017年1-2月全国商品房销售面积同比增速升至23.7%,此前成交转冷的30个大中城市增速也有所回升,其中三、四线城市表现尤为突出,一度被市场寄予希望。但全国两会后,多个城市房地产调控继续加码。在此背景下,三、四线城市的房地产销售是否受到影响?市场热度是否还能持续?地产开发商开工积极性到底如何?

摘自:经济者报

  带着以上疑问,莫尼塔研究在3月底随机对30多个三四线城市开发商进行调研,得到的核心结论是:第一,在一二线城市调控加码、土地存量下降的情况下,开发商继续看好三四线城市,拿地面积有逐步扩大的趋势。第二,京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大,这些城市群周边三四线房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线城市则因地域特征,分化加剧。第三,棚户区改造可能成为三四线城市去库存的一大利器。

而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。

  以东莞为例,截至3月19日已成交住宅2500多套,预计3月成交能够突破 3500套,环比上升约240%。成交均价从2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方,涨幅接近10%。即便是距离广深较远的汕头,土拍市场仍然受到各大房企的追捧,二月部分区域新盘价格在“地王”带动下跳涨15%,三月成交环比上升两成左右。

2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升了3.62个百分点。

  什么样的三四线城市才是开发商投资的重点?从调研了解的情况来看,京津冀、长三角、珠三角外溢势能最大,这些城市群周边三四线城市房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线因地域特征,分化加剧。

其次,从整体销售额来看,据地产咨询公司某平台发布的2017年中国房企销售报告,碧桂园、万科和恒大位列前三,都在今年突破了5000亿元的销售额。2016年,它们才突破3000亿元,一年时间每家都上涨了六成以上。2017年,中国地产前十名的销售额加起来达到3.2万亿元,较2016年多卖了1万亿元。对于这些业绩,较弱二线和三四线城市贡献度最大,而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减。据中国指数研究院数据,2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。

  绍兴棚改已完全货币化,3月市场需求估计有四成来自于拆迁户。绍兴过去3年价格一直稳定在1万元左右,近期受棚改购房需求的推动,价格也出现小幅度上涨。开发商预计棚改需求会持续至少2-3年。莫尼塔年初在嵊州调研的时候了解到,2017年嵊州经济发展主要还是城中村改造,政府对当地居民货币化补偿后,居民可以去整个绍兴市及区县购房,整个春节期间销售异常火爆。

截至2016年年底,我国已开工改造各类棚户区住房3287万套,改造面积超5000万平方米。到了2017年则计划新开工600万套,且2017年5月,国务院再次提出棚改三年攻坚计划,计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底,又提出2018年计划新开工棚改580万套,比预计又多了80万套。那么棚改政策又是怎样具体推动三四线房价的呢?原来在棚改过程中,有两个政策非常重要,即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚改居民。2016年5月,这笔款项有6459亿元,而到了2017年12月,已增至26876亿元。

  3、西部省份房地产市场依旧波澜不惊

拿地向三四线倾斜

  1、非热点三四线购房者对价格上涨承受力有限

如此看来,尽管房企融资渠道收窄,资金成本越来越高,众多房企在拿地方面还是相当迅猛。

  钟正生

那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢?人们买房的钱从哪来?哪些房企从中受益?各房企在三四线城市有着什么样的计划?这种增长趋势能维持多久?近日装修网研究了相关数据,以期对这些问题做一些解答。

从拿地结构来看,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。数据显示,2018年首月,销售金额前50房企的新增土地面积中,三四线城市占到55%。

而据克尔瑞的数据显示,单是2017年上半年,三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%,较去年增加13个百分点。

首先,从销售面积来看,2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。就地产业整体情况来说,以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑,从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑,统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%,只有三四线城市的销售面积占比在持续上升,600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。

专家认为,施工面积稳定,拿地和新开工面积上升,表明房地产企业只是加快了链条上端的投资进度,但没有更激进地建造更多房子。房地产企业基于对未来房地产市场长期预期悲观,想要在三线销售不错的情况下,赶快消化库存。

当2017年棚改货币化安置比例分别为50%、60%、70%时,分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米,对商品房销售面积分别拉动0.3个百分点、3.6个百分点和6.8个百分点。

而除了棚改进程刺激需求以外,还有哪些原因,导致三四线楼市升温、房价增长呢?

一些三四线城市因过去盲目开发,去库存压力仍然较大。比如据媒体报道称,安徽金寨县房管局局长郝兵说,当地对在县城购房户实行购房补贴,但全县商品房库存依然高企,还面临着销售降速的困难。

据相关数据,2014~2016年,通过棚改货币化安置分别去商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米,分别占当年商品房销售总面积的3.2%、12%和16%。2017年棚改货币化安置去库存超3亿平方米,带动销售约21%。

不过,房企虽然在“攻城略地”上甚为火热,但拿完地后,具体施工、建造新房方面并没有太大兴趣。有专家认为,这是因为虽然三四线楼市一度火热,但在房地产调控收紧和房地产库存依然高企的背景下,房地产开发商对楼市依然悲观,即使2015年以来房地产行业量价齐升让房企资金相对宽裕,且为了竞争它们也要继续扩张和拿地,令房地产拿地和新开工面积都有上升(若1年内未开工则需缴纳20%闲置费用),但施工面积从数据来看一直保持平稳,自2016年9月以来一直保持在3%左右(2.9%~3.4%)。

所以从总体上来看,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,继续为全国楼市“添柴加料”。

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