房企要生活唯有自救,多元的长春是有期待的海

兰州日报社全媒体记者 崔凌云 韩彤

8月19日,著名经济学家马光远老师做客兰州碧桂园金城墅示范区盛大开放现场,出席马光远西北经济发展论坛,并做了精彩演讲。

  中国房地产市场进入新常态成为今年焦点。从字面上看,“新”就是“有异于旧”;“常态”就是时常发生的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。中国房地产进入新常态,未来发展的趋势是什么?独立经济学家马光远认为,房地产将面临3-5年的调整期,这个调整过程将是优胜劣汰的过程,只有真正用心做房地产、有实力的房企能生存,吃老本靠政府救市只能死路一条。

4 月 3 日,经济学家马光远来到兰州,出席 " 融创中国 与兰州共美好——美好兰州品牌发布盛典 ",对中国经济的发展和兰州的房地产发展做出了分析和展望。

马老师对于区域经济发展和投资价值提出来自己的见解。

  房地产仍是中国经济的晴雨表 也是中国政府的真爱

基于中国经济发展,马光远表示,中国经济发展没有问题;过去四十年,每年我们都有人预测中国经济要出问题,中国经济要有大麻烦。但过去四十年证明,中国经济是世界上最好的经济体,中国是全球最赚钱的地方。

马光远老师究竟说了什么?

  马光远称,实体经济这么多年一直不景气,为什么大家感觉2014年特别困难呢?最重要的一个原因就是房地产调控。他说:“房地产是中国经济的晴雨表,房地产的表现好,中国经济的表现就必然是好。”有人说股市是中国的晴雨表,而马光远则称90%以上的炒股者是亏损的,如果所有人都想靠炒股发家致富那几乎所有人都倾家荡产了,它怎么能是中国经济的晴雨表呢?恐怕连股市自己都不好意思承认。

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  为什么房地产对中国经济如此重要?马光远用了3个数据来佐证。一是近年来,中国房地产对经济增长的贡献率已经超过20%,也就是说去年我国7.7%的经济增长中房地产的贡献超过20%,这样的贡献已经找不到第二个可以替代的;二是房地产占地方经济收入的70%;三是房地产能造成钱荒,2013年的钱荒就是因为银行70%的钱都借给了房地产。

他说,有人说中国经济面临很多挑战,有人举出八个挑战,十个挑战,我告诉他们,如果我愿意,我可以举出八十个挑战。中国过去哪一年不是这样?都面临很多挑战,但最关键的是,我们能不能客服这些挑战。

对房价影响最大的是国家政策

  所以过去10年,中国经济发展的基本逻辑,就是跟房地产之间的关系越来越紧密。房地产一旦出现任何风吹草动,中国政府受不了,中国经济受不了。马光远笑称,“若有真爱,政府对房地产绝对是真爱!”并用“你若安好,便是晴天”的诗句来形容。

对于大家都关心的房地产行业,他说,中国房地产没有问题。中国房价走到今天,2016 年我说涨,2017 年调,2018 年难,2019 年变,2019 年中国房地产的主题是 " 变 ",变成大家都不可能像过去那样,每个城市、每个房子、每个人去做这一件事都赚大钱,这个阶段过去了。

我国的房地产行业受到过两次大的政策影响,第一次是2008年的“四万亿”,刺激了房地产市场的繁荣;第二次是2015年的“去库存化”,虽然再一次刺激了房价的上涨,但也预示着城市、开发商、项目之间的逐渐分化。随着城市化的进程,逐步向高品质高标准进行优化。

  2014年是中国房地产的成人礼 房企要生存不能一味依赖政府救市

马光远说,兰州有希望,因为兰州市多元的,由很多没有发挥出来的东西,比如旅游资源等。在他看来,房地产大变局之下,兰州人民应该向往美好生活,向往美好房子。我们希望兰州作为甘肃的中心城市、核心城市,能够像兄弟省份、兄弟城市学习,实现异军突起。兰州不是我们想象的灰蒙蒙的、很土的地方。

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  马光远还表示,既然中国政府如此爱房地产,那政府绝对不会见死不救。所以当房地产低迷时政府一定会出手救市,但救市效果却不能和以往相提并论。

他用一首很喜欢的诗来表达对兰州的感受,叫做《西北偏北》。诗中写道,西北偏北/一个我去过的地方 /没有高粱没有高粱没有高粱 /羊群啃食石头上的阳光 /我和一个牧人相互拍了拍肩膀 /又拍了拍肩膀 /走了很远才发现自己还是转过头去回望 /心里一阵迷惘 /天空中飘满了老鹰们的翅膀 /提起西北偏西 /我时常满面泪光

房价,回过头来看才是最便宜的

  马光远说,中国房地产进入新常态,将面临长时间的调整,但这种调整是属于正常现象。以前开发商盖什么房子都能赚钱,这是一种病态的市场形态,而如今的调整是将病态的房地产市场向健康调整。而这个调整将是一个长期的过程,2014年才刚刚开始,至少将持续3-5年。他甚至预言了三个”20%“。未来只有20%的开发商能够生存下来;未来只有20 的城市楼市将单边上涨,其余80%的城市住宅将过剩;只有20%的楼盘有投资价值,其余80%的楼盘都存在质量问题。

马光远老师提出了一个“后视镜理论”,尽管房价的走势不断有人迎合,抛出一些“崩盘论调”,房价在政策的刺激下,总是在波动的向上增长。房价的走势有自己的规律,马光远老师认为:房价没有便宜过,只有回头看才是最便宜。人口收入对房地产价格的影响并不大,而影响房价的,除了政策因素,还有城市稀缺性和土地稀缺性。

  在接下来的楼市调整中,政府的救市政策作用有限,房企要想生存必须自己思变,不能再依靠政府,因此马光远将2014年比喻成中国房地产的”成人礼“。房企要学会独立行走,努力想办法活下来。马光远又说,房企要活下来,除了要努力做精品楼盘,更重要的是保证现金流,有钱就能活下来。

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城市化进程将会影响整个地产行业

马光远老师认为,未来的大型城市会分为四级:全球化城市、国际化城市、中心城市、区域大城市。在未来中国城市化的进程中,大城市和城市群是极为稀缺的。而兰州作为甘肃的唯一大型城市,有不可替代的城市稀缺性和受地理影响的土地稀缺性。

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房地产行业将会迎来优化

中国在册的房地产开发企业有近13万家,是全球地产开发商最多的国家。但是这些企业的资源、能力差距巨大。目前的地产行业,还是以地段为主导,同地区的项目,参差不齐,但却有相差不多的价格,这使得房地产品质得不到健康的发展。而未来在城市化的进程中,在相同区域项目之间差距将逐渐拉大。而品质较差的地产项目将不具备投资价值,高品质楼盘的投资价值将逐渐体现,地段因素将会被弱化。马光远老师认为观察房地产市场可以从“短、中、长”三个时期来看:短期看政策、中期看城市化走向、长期则看房产品质,是否具有投资价值。

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影响房价的“六大力量”

经济高增长、货币高发行、国际资本高流入、中国城镇化进程、中国经济对房地产依赖、中国经济的资本化进程,是中国房地产市场影响房价走向的“六大力量”。虽然前“三大力量”已经结束,但是仍然后“三大力量”作为地产市场的有力支撑。目前马光远老师对中国房地产市场还有三个“100%”观点,中国的房地产价格“100%”太高,但是只要有影响房价走高的因素仍然存在,房价还是会持续走高;中国的房地产市场“100%”不会永远持续上涨状态,这是房地产市场发展的必然规律;中国的房地产市场“100%”不可预测,因为中国的人口增长、城镇化和经济的发展仍然在继续。

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马光远老师还提到:兰州缺好房子,而具备高品质的住宅少之又少。兰州的土地稀缺性是不可协调的,城市高端住宅的稀缺性也是不可逆转的。在未来城市化发展日益加剧的中国来说,房产的投资价值一定要按照市场规律,认清市场供求的本质。

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